Štúdio 24: Hypotéky môžu ďalej zdražovať. Búlik: Úroky môžu dosiahnuť až 4,5 percenta

Slováci sa ponáhľajú s kúpou bývania

Za pokračujúcim rastom cien nehnuteľností stojí podľa Mariána Búlika predovšetkým obava kupujúcich z ďalšieho zdražovania. Mnohí preto prestali odkladať rozhodnutie o kúpe bytu či domu, čím ešte viac zvýšili dopyt na realitnom trhu. „Báli sa toho, že ceny nehnuteľností budú rásť ďalej a rovnako, že aj hypotéky budú naďalej zdražovať. Takže ich to vlastne primälo k tomu, aby neodkladali svoje rozhodnutie kúpiť si vlastné bývanie,“ vysvetlil Búlik.

Významným problémom zostáva aj nedostatok bytov. Podľa analytika Slovensku v porovnaní s okolitými krajinami chýba približne 200-tisíc bytov vzhľadom na počet obyvateľov. Situáciu komplikuje pomalá výstavba aj rastúci počet jednočlenných domácností. Zvýšený záujem o bývanie potvrdzujú aj údaje o hypotékach.

Podľa štatistík, ktoré predstavil Búlik, počet sprostredkovaných hypotekárnych úverov medziročne vzrástol o viac ako 20 percent. Ich celkový objem sa zvýšil o 27 percent a priemerná výška hypotéky stúpla o 5,5 percenta. Nezvyčajne silný dopyt pretrvával aj počas letných mesiacov, keď realitný trh zvyčajne zaznamenáva útlm.

Prečítajte si tiež

Hypotéka na 90 % bytu? Mladí zvažujú, či si nehnuteľnosť kúpia alebo počkajú

Hypotéky môžu ďalej zdražovať

Búlik očakáva, že úrokové sadzby hypoték budú v najbližších mesiacoch pokračovať v raste. Podľa jeho prognózy by sa priemerný úrok nových hypoték mohol do konca roka priblížiť k štyrom percentám. „Odhadujeme, že ten priemerný úrok sa do konca roka bude pohybovať okolo štyroch percent pri nových hypotékach a v budúcom roku očakávame v prvých mesiacoch, že rast bude pokračovať a dosiahne možno až úroveň 4,5 percenta,“ uviedol analytik. Vývoj však bude závisieť od rozhodnutí Európskej centrálnej banky, inflácie a geopolitickej situácie. Búlik nevylučuje, že v druhej polovici budúceho roka by mohlo prísť k miernemu poklesu úrokov.

Najväčší záujem je o jednoizbové a dvojizbové byty

Na realitnom trhu naďalej dominujú menšie nehnuteľnosti. Najväčší dopyt je po garsónkach, jednoizbových a dvojizbových bytoch, ktoré sú cenovo dostupnejšie pre mladých ľudí a zároveň atraktívne pre investorov.

Podľa údajov Národnej banky Slovenska, na ktoré sa analytik odvoláva, ceny menších bytov za posledných 12 mesiacov vzrástli približne o 10 až 12 percent. „Ľahko sa prenajíma, ľahko sa predáva, rastú im ceny, takže zo všetkých hľadísk je naozaj zaujímavý segment práve týchto malých bytov,“ vysvetlil Búlik záujem investorov. K dopytu prispievajú aj demografické zmeny. Pribúdajú domácnosti, v ktorých žije iba jeden človek, a menšie byty sú zároveň menej náročné na prevádzkové náklady.

Prečítajte si tiež

Rozhovory 24: Nové pravidlá pre hypotéky sú krok správnym smerom, hovorí expert

Regióny sa vyvíjajú rozdielne, Košický kraj zaznamenal mierny pokles

Ceny nehnuteľností už nerastú rovnakým tempom na celom Slovensku. Podľa Búlika sa realitný trh čoraz výraznejšie rozdeľuje podľa regiónov a konkrétnych lokalít. Za posledné tri mesiace vzrástli ponukové ceny v Banskobystrickom kraji takmer o desať percent, v Trnavskom kraji o necelých päť percent a v Bratislavskom kraji o menej ako tri percentá. Košický kraj naopak zaznamenal mierny pokles o 0,3 percenta.

Analytik však upozornil, že tento údaj neznamená automaticky zlacňovanie bytov v samotných Košiciach. „Ten priemer vlastne vychádza z celého kraja a je veľmi maličký. Je to mínus 0,3 percenta, čiže v zásade to môže byť aj štatistická odchýlka,“ vysvetlil. Presnejší obraz podľa neho prinesú údaje Štatistického úradu o skutočne realizovaných predajoch. Súčasné čísla totiž vychádzajú z ponukových cien v inzerátoch. Rozdiely vidí aj medzi veľkými mestami a ich satelitnými obcami. Tam, kde je dobré dopravné spojenie a občianska vybavenosť, môžu ceny rásť dokonca rýchlejšie ako v samotnom meste. V horšie dostupných lokalitách je rast pomalší.

Kupujúci hľadajú úspornejšie bývanie

Vyššie ceny energií podľa analytika ovplyvňujú aj rozhodovanie záujemcov o nehnuteľnosti. Kupujúci čoraz viac uprednostňujú menšie a energeticky úspornejšie byty či domy. Naopak, majitelia starších a energeticky náročných nehnuteľností musia niekedy znížiť predajnú cenu, aby našli kupujúceho. Záujemcovia sa zároveň snažia zabezpečiť si financovanie čo najskôr. Jednou z možností je predschválenie hypotéky ešte pred výberom konkrétnej nehnuteľnosti, čo môže pomôcť zachovať si aktuálne úrokové podmienky.

Prečítajte si tiež

Štúdio 24: Mladí môžu získať výhodnejšie hypotéky, investori si priplatia. Čo sa zmení?

Prenájmy neprinášajú také výnosy, ako si mnohí myslia

Búlik upozornil aj na rozdiel medzi rastom cien nehnuteľností a výnosmi z ich prenájmu. V Bratislave sa podľa neho čistý ročný výnos z prenájmu investičného bytu pohybuje približne od 2,5 do 3,5 percenta. Väčšiu časť zhodnotenia investície tak často tvorí samotný rast ceny nehnuteľnosti. „Najväčší zisk pri investičných bytoch je z rastu cien. To je takzvaný kapitálový výnos,“ vysvetlil. Podľa údajov Deloitte Rent Index, ktoré spomenul v rozhovore, ceny prenájmov v druhom štvrťroku medzikvartálne mierne klesli o 1,2 percenta.

Prečítajte si tiež

Štúdio 24: ECB zvýšila úrokové sadzby. Úroky na hypotékach môžu smerovať k štyrom percentám, hovorí analytik

Nové pravidlá hypoték môžu opäť zvýšiť ceny malých bytov

Od januára 2027 sa podľa informácií uvedených v rozhovore majú zmeniť pravidlá financovania bývania pre mladých ľudí. Namiesto doterajších 20 percent vlastných úspor by im malo stačiť desať percent. Pri nehnuteľnosti v hodnote 200-tisíc eur by tak podľa uvedeného príkladu potrebovali namiesto 40-tisíc eur iba 20-tisíc eur vlastných prostriedkov.

Búlik očakáva, že takéto uvoľnenie podmienok by mohlo zvýšiť počet záujemcov o bývanie, najmä medzi mladými pármi s dostatočným príjmom, ale nízkymi úsporami. „Môže to byť impulz k tomu, aby sa vytvoril väčší dopyt,“ uviedol analytik. Zvýšený záujem by podľa neho mohol opäť urýchliť rast cien menších bytov. Na samotné úrokové sadzby hypoték však táto zmena podľa Búlika nebude mať priamy vplyv.