14°
Bratislava
Štúdio 24: Mladí môžu získať výhodnejšie hypotéky, investori si priplatia. Čo sa zmení?
Štúdio 24: Mladí môžu získať výhodnejšie hypotéky, investori si priplatia. Čo sa zmení?
Máte vypnuté reklamy
Vďaka financiám z reklamy prinášame kvalitné a objektívne informácie. Povoľte si prosím zobrazovanie reklamy na našom webe. Ďakujeme, že podporujete kvalitnú žurnalistiku.
BRATISLAVA / Hypotéky na Slovensku čaká jedna z najvýraznejších zmien za posledné roky. Národná banka Slovenska mení doteraz jednotné pravidlo pre výšku hypotéky. Po novom bude rozhodovať o tom, koľko peňazí vám banka poskytne na kúpu bytu či domu to, koľkú nehnuteľnosť v poradí kupujete a v akom ste veku. Čo presne sa od nového roka zmení, prečo k tomu dochádza a čo to znamená pre nás - klientov? Odpovedal Filip Kužma, riaditeľ Inštitútu moderného spotrebiteľa.
Mladí dostanú pri prvom bývaní výhodnejšie podmienky
V súčasnosti platí všeobecný limit približne 80 percent hodnoty nehnuteľnosti. Banky však môžu v rámci výnimky poskytnúť časť úverov až do 90 percent hodnoty nehnuteľnosti. Doteraz pritom nebolo rozhodujúce, či išlo o mladého človeka kupujúceho prvé bývanie alebo investora, ktorý už vlastnil viacero nehnuteľností. Od budúceho roka sa má systém rozdeliť do viacerých kategórií.
Najvýraznejšia zmena sa týka ľudí do 35 rokov, ktorí nevlastnia rezidenčnú nehnuteľnosť a hypotéku využívajú na kúpu alebo výstavbu vlastného bývania. "Tá najpozitívnejšie správa je pre mladých ľudí do 35 rokov, ktorí nevlastní žiadny zo žiadateľov o hypotéku žiadnu rezidenčnú nehnuteľnosť a účelom hypotéky je kúpa alebo výstavba nehnuteľnosti. Tam sa zruší takéto výnimky. Dve takéto výnimky, nové stropov a počtu hypoték. Tam môže banka dať hypotéku až do 90 percent," vysvetlil Kužma. Zmena mala pôvodne začať platiť už od októbra 2026. Po rokovaniach s bankovým sektorom sa však jej zavedenie posunulo na budúci rok.
Investorom sa financovanie postupne sprísni
Iná situácia bude pri ľuďoch, ktorí vlastnia viacero nehnuteľností. Pre investorov má sprísnenie začať platiť od 1. júla 2027. Ak budú žiadatelia spolu vlastniť dve alebo viac rezidenčných nehnuteľností, základný limit hypotéky sa má znížiť z 80 na 70 percent hodnoty nehnuteľnosti. Do vlastníctva sa pritom započítava aj spoluvlastnícky podiel vo výške najmenej 50 percent.
"Čo sa teda sprísni je, že sa sprísni ten limit na hypotéku z 80 percent hodnoty nehnuteľnosti na 70 percent, a to v prípade, ak vlastnia dva alebo viac rezidenčných nehnuteľností všetci spolu," uviedol Kužma.
Aj v tomto prípade však zostane určitá možnosť výnimky. Tá sa bude postupne znižovať. V prvom polroku 2027 má zostať na úrovni 20 percent úverov, v druhom polroku sa má znížiť na desať percent a neskôr ešte viac.
NBS chce obmedziť riziko pri investičných nehnuteľnostiach
Podľa Kužmu Národná banka Slovenska pri nastavovaní pravidiel sleduje aj rozdielne správanie ľudí, ktorí kupujú nehnuteľnosť na vlastné bývanie, a investorov. "Národná banka si aj zo skúseností zo zahraničia vyhodnotila, že investori, ktorí investujú práve do nehnuteľností, sú o niečo rizikovejší ako ľudia, ktorí kupujú nehnuteľnosť práve pre seba, pre svoje vlastné bývanie," povedal. Investori podľa neho v období rastu cien nakupujú viac nehnuteľností, čím môžu prispievať k rastu dopytu.
Naopak, pri poklese trhu môžu byť medzi prvými, ktorí začnú svoje nehnuteľnosti predávať. Aj toto je podľa Kužmu jedným z argumentov NBS pre zavedenie prísnejších pravidiel.
Mladým môže pomôcť 90-percentná hypotéka
Samotná možnosť získať hypotéku do 90 percent hodnoty nehnuteľnosti podľa Kužmu automaticky nerieši problém dostupnosti bývania. Pri cenách bytov totiž aj zvyšných desať percent predstavuje vysokú sumu. "Dostupnosť bývania na Slovensku, v regiónoch aj v Bratislave nie je príliš dobrá. Nie je najlepšia, je veľmi zlá, aby sme to mohli povedať," skonštatoval.
Ako príklad uviedol starší dvojizbový byt s rozlohou 50 štvorcových metrov v Bratislave, ktorého cena podľa neho predstavuje 8,2-násobok priemernej ročnej mzdy v regióne.
V minulosti sa pritom diskutovalo aj o možnosti návratu k 100-percentným hypotékam pre časť mladých žiadateľov. NBS však takýto návrh nepodporila pre vyššie riziko úverového portfólia. Štát podľa Kužmu mladým už v súčasnosti poskytuje niekoľko foriem podpory.
Spomenul napríklad daňový bonus na zaplatené úroky z hypotéky, ktorý môže pri splnení stanovených podmienok predstavovať najviac 1200 eur ročne počas piatich rokov. Celkovo tak môže ísť o 6000 eur. Ďalšou možnosťou je štátna prémia pri stavebnom sporení.
Ceny nehnuteľností rastú, tempo sa však spomaľuje
Zmeny prichádzajú v čase, keď ceny nehnuteľností na Slovensku naďalej rastú. V prvom štvrťroku 2026 medziročne vzrástli približne o 14 percent. Podľa Kužmu však najnovšie údaje ukazujú aj určité spomalenie tempa rastu. NBS podľa neho odhadovala, že prísnejšie podmienky pre investorov by mohli ovplyvniť približne sedem percent všetkých poskytovaných hypoték.
Očakávaným výsledkom by malo byť mierne oslabenie investičného dopytu. Kužma zároveň upozornil, že vývoj cien nehnuteľností sa bude líšiť podľa regiónov. Na trhu podľa neho vidieť náznaky, že v niektorých oblastiach sa ceny môžu približovať k svojmu stropu.
90-percentná hypotéka nebude automatickým nárokom
Nové pravidlá zároveň neznamenajú, že každý mladý človek do 35 rokov automaticky dostane 90-percentnú hypotéku. "Táto zmena nezakladá nárok na 90 percentnú hypotéku. Banka si stále pri dlžníkovi bude môcť vyhodnotiť, že je pre ňu príliš rizikový a ponúkne mu nižšiu hypotéku," upozornil Kužma.
Banky tiež nemusia 90-percentné hypotéky poskytovať vôbec alebo ich môžu ponúkať len za určitých podmienok. Podľa Kužmu môžu byť takéto úvery zároveň drahšie. Uviedol príklad banky, ktorá má pri 90-percentnej hypotéke úrokovú sadzbu o 0,5 percentuálneho bodu vyššiu.
Rozhodovať bude aj vek žiadateľa
Pri hypotékach zostávajú dôležité aj ďalšie kritériá. Jedným z nich je pomer splátok všetkých dlhov k príjmu domácnosti, takzvaný DSTI. Ten je podľa Kužmu nastavený na najviac 60 percent príjmu domácnosti.
Ďalším kritériom je celková zadlženosť voči príjmu. Pri dlžníkovi do 40 rokov je základný limit na úrovni osemnásobku ročného príjmu domácnosti. Pri starších žiadateľoch sa zohľadňuje aj to, či bude úver splatený pred dosiahnutím dôchodkového veku.
Pre mladých ľudí do 35 rokov, ktorí si kupujú prvé bývanie, sa má od budúceho roka limit zvýšiť z osemnásobku na desaťnásobok čistého príjmu. Vývoj úrokových sadzieb pritom zostáva podľa Kužmu ťažko predvídateľný.
Ako pripomenul, ešte pred vypuknutím konfliktu na Blízkom východe sa očakávalo pokračovanie poklesu úrokov pod tri percentá. Situácia sa však následne zmenila. "Akákoľvek predikcia, s ktorou by sme teraz prišli, by bola veľmi náročná, pretože úplná, úplná špekulácia," uviedol Kužma.
