Ekonomické analýzy 24: „Na lacnejšie hypotéky sa neoplatí čakať.“

Podľa odborníkov o cenovom strope v tomto momente stále nemožno hovoriť, hoci vražedné tempo zdražovania z minulosti postupne zvoľní. Kým vlani a začiatkom tohto roka dosahoval celoslovenský rast cien nehnuteľností dvojciferné hodnoty, v druhom kvartáli spomalil pod desať percent.

„Predpokladáme, že tempo zdražovania bude pokračovať, ale bude spomaľovať. Dostane sa niekde k úrovni nominálneho rastu platov,“ vysvetľuje Eva Sadovská.

Čakať na prípadné zlacnenie hypoték podľa analytikov nemá zmysel, keďže rast cien nehnuteľností do tej doby zisk z nižšieho úroku vymaže. Pri investičných kupujúcich tvorí hlavný zdroj zisku najmä očakávaný rast ceny samotnej nehnuteľnosti, keďže čistý výnos z nájomného sa pri bratislavských bytoch pohybuje len na úrovni 2,5 až 3,5 percenta.

Jedným z hlavných problémov slovenského realitného trhu zostáva chronický nedostatok nehnuteľností. Na Slovensku chýba približne 200 až 300-tisíc bytov, aby sme sa dostali na priemer okolitých krajín. Nízka ponuka spolu s pomalou výstavbou a dlhými povoľovacími procesmi neustále tlačí ceny nahor. Pre chýbajúce dostupné bývanie sú mladí Slováci nútení odchádzať od rodičov v priemere až vo veku 31 rokov, čo je jeden z najvyšších vekov v celej Európskej únii. Určité riešenie by mohlo priniesť nájomné bývanie, no jeho ponuka je zatiaľ primoc nízka na to, aby dokázala zmeniť podmienky na trhu.

Vstup na realitný trh sa preto odporúča bez ohľadu na to, či úrokové sadzby momentálne rastú alebo klesajú. Kľúčové je, že ceny nehnuteľností dlhodobo stúpajú a včasnou kúpou sa človek vyhne ich ďalšiemu zdražovaniu.

„Hovorí sa tomu vystúpiť na ten rebrík nehnuteľností čo najskôr. Ak má človek stabilný príjem, úspory a úverovú bonitu, nemal by predovšetkým pri vlastnom bývaní na nič čakať,“ zdôrazňuje Marián Búlik. Dodáva, že finančnú páku v podobe hypotéky sa oplatí využiť na maximum: „Ak niekomu vyjde, že si môže požičať ešte 150-tisíc eur, môže zvážiť nákup pozemku, chaty alebo menšieho investičného bytu. Snažíme sa ľudí motivovať k tomu, aby využili túto lacnú finančnú páku vo svoj prospech.“

Národná banka Slovenska síce pripravuje od nového roka zmeny v poskytovaní hypoték, no tie podľa odborníkov dostupnosť vlastného bývania zásadne nezlepšia. Mladí kupujúci do 35 rokov si budú môcť pri prvej nehnuteľnosti požičať až 90 percent z jej hodnoty, čo im zníži potrebu vlastných úspor na polovicu. Na druhej strane, limit pre investičné nehnuteľnosti klesne na 70 percent. Ako však upozorňuje Marián Búlik, najväčšie prekážky pre žiadaťelov zostávajú inde: „Tieto dva parametre – DTI a DSTI – škrtia ľudí pri žiadostiach o hypotéku podstatne viac ako napríklad to, čo Národná banka Slovenska zmenila.“ Obmedzenia pre investorov navyše väčšina z nich ľahko obíde nákupom v hotovosti alebo založením inej existujúcej nehnuteľnosti.

Prečítajte si tiež

Ekonomické Analýzy 24: Ceny nehnuteľností na maximách

​Kúpu sa neoplatí odkladať ani zo strachu z vývoja úrokových sadzieb, ktoré výrazne ovplyvňuje aj geopolitická situácia na Blízkom východe. Európska centrálna banka pravdepodobne pristúpi k ďalšiemu zvýšeniu základnej sadzby o 0,25 percentuálneho bodu, čo sa pretaví do jemného zdraženia hypoték.

„V priebehu najbližšieho roka môžeme očakávať, že úroky budú buď jemne rásť alebo stagnovať, až potom začnú klesať. Čiže ak chcem riešiť hypotéku na najbližší rok, z hľadiska úrokov vlastne nemám na čo čakať,“ vysvetľuje Búlik. Priemerné sadzby hypoték by sa tak do konca roka mohli vyšplhať k hranici štyroch percent.

Zatiaľ čo akciové trhy na medzinárodné konflikty reagujú výkyvmi a dočasnou panikou, reality si zachovávajú pozíciu stabilného prístavu. „Investície do realít sa považujú skôr za bezpečnú kotvu portfólia. Realitné fondy dokázali permanentne rásť z kvartálu na kvartál aj počas kríz za posledné roky a výkyvy na finančných trhoch sa ich v podstate nedotkli,“ uzatvára Eva Sadovská. Analytici sa preto zhodujú, že čakať na ideálnejší moment sa pri stabilnom finančnom zázemí jednoducho neoplatí.