Rozhovory 24: Od januára sa menia pravidlá stavieb. Objasnil ich advokát Milan Ficek

Čierne stavby bude možné dodatočne legalizovať

Nové pravidlá podľa Ficeka prinášajú možnosť dodatočne legalizovať stavby, ktorá po zmene pravidiel v roku 2025 neexistovala. „Vrátilo sa späť to, čo sme tu mali predtým 50 rokov,“ uviedol. Po novele z roku 2025 totiž podľa neho nebolo možné dodatočne legalizovať ani drobnú stavbu postavenú bez ohlásenia. „Každý, kto postavil hoci aj drobnú stavbu bez ohlásenia, mal podľa nového zákona skončiť tak, že sa to malo zbúrať,“ vysvetlil.

Od 1. januára 2027 bude možné takéto stavby za splnenia podmienok dodatočne legalizovať.

Týka sa to najmä drobných stavieb

Možnosť dodatočnej legalizácie sa však nebude týkať všetkých stavieb. Podľa Ficeka pôjde najmä o drobné stavby, ako sú garáže, bazény či prístrešky. „Neznamená to, že keď ste si postavili nejakú stavbu, nejaký bungalov alebo niečo také, že to dodatočne legalizujete. Týka sa to iba tých drobných stavieb,“ upozornil.

Ani pri drobnej stavbe však nebude stačiť iba podať žiadosť. Posudzovať sa bude napríklad súlad s územným plánom či koeficient zastavanosti.

Pri starších stavbách sa zohľadnia vtedajšie pravidlá

Nové pravidlá sa dotknú aj starších čiernych stavieb. Pri stavbách z minulých desaťročí bude dôležité, podľa akých pravidiel boli postavené. Ficek vysvetlil, že pri starších stavbách sa bude posudzovať napríklad ich bezpečnosť a súlad s predpismi platnými v čase, keď boli postavené. „Nie teda súčasné, ale tie predchádzajúce predpisy,“ povedal.

Lehota na riešenie starších stavieb sa podľa neho predĺžila. Pôvodne ich bolo možné legalizovať do roku 2029, no vzhľadom na veľké množstvo žiadostí sa termín predĺžil o viac ako desať rokov.

Pergola či záhradný domček aj bez ohlásenia

Zjednodušiť sa majú aj pravidlá pri niektorých drobných stavbách. Pri pergolách či záhradných domčekoch nebude za splnenia podmienok potrebné ani ohlásenie stavby.

Podľa Ficeka bude jednou z podmienok napríklad umiestnenie stavby minimálne dva metre od hranice pozemku. „Vtedy nebudete potrebovať dokonca ani ohlásenie stavby,“ uviedol.

Zmenia sa aj pravidlá pre ploty

Novela prináša zmenu aj pri oplotení. Doteraz sa rozlišovali rôzne hranice podľa výšky a toho, či bol plot priehľadný alebo nepriehľadný, čo podľa Ficeka spôsobovalo problémy v praxi.

„Takže to zjednotili. Dali dvojmetrovú hranicu a ak je plot do dvoch metrov, tak stačí ohlásenie stavby,“ vysvetlil. Pri jednoduchých stavbách môže byť proces podľa neho jednoduchší, hoci nemusí byť nevyhnutne rýchlejší.

Projekt sa má overovať až po rozhodnutí

Zmeniť sa má aj postup pri projektovej dokumentácii. Projekt sa bude overovať až po právoplatnom rozhodnutí o stavebnom zámere. Doterajšia prax podľa Ficeka mohla stavebníkom prinášať dodatočné náklady.

Ak sa po predložení projektu objavili námietky, projekt bolo potrebné prepracovať a stavebník musel opäť platiť projektantovi. „Tým pádom ste museli znova investovať ďalšie peniaze, ktoré ste museli dať projektantovi, aby vám tú stavbu nejakým spôsobom opravil,“ vysvetlil.

Maximálna pokuta klesne na 30-tisíc eur

Nové pravidlá menia aj výšku niektorých pokút. Pri fyzických osobách má horná hranica pri vybraných priestupkoch klesnúť z 200-tisíc na 30-tisíc eur. „Pokiaľ si niekto stavia dom a investuje do toho povedzme 100-tisíc eur alebo možno aj trošku viac, tak je pokuta 200-tisíc naozaj veľa,“ uviedol Ficek.

Zároveň sa má zvýšiť dolná hranica pokuty. Kým dnes je podľa neho na úrovni 30 eur, po novom má byť 100 eur. Pri právnických osobách zostávajú pokuty vyššie.

Dodatočná legalizácia nebude znamenať voľnú ruku

Ficek zároveň upozornil, že možnosť dodatočnej legalizácie netreba chápať ako možnosť stavať bez povolenia a riešiť všetko až spätne. „Neznamená to, že v budúcnosti budete môcť stavať opätovne tak, ako to bolo možné do roku 2025, že začnete stavať a potom budete dodatočne legalizovať. To nebude možné,“ povedal.

Podľa neho ide o dočasnú možnosť, ktorá má riešiť problémy vzniknuté po predchádzajúcej novele.

Inšpektori budú môcť robiť fotografie a videozáznamy

Novinkou má byť aj možnosť stavebného inšpektora vyhotovovať počas kontroly fotografie či videozáznamy a uložiť ich do spisu.

Podľa Ficeka to môže pomôcť pri dokazovaní, ako stavba alebo situácia na mieste vyzerala v čase kontroly. „Často sa stávalo a vznikali spory, že niekto tvrdil niečo iné, ako reálne bolo. Takže toto je pozitívna vec,“ uviedol.

Čo ak už stavbu plánujete?

Pri stavbe, ktorá už bola začatá, môže nová úprava podľa Ficeka umožniť jej dodatočnú legalizáciu. Pri novej drobnej stavbe však odporúča počkať na účinnosť nových pravidiel. „Ak chcete stavať nejakú malú stavbu v záhrade niekde v strede, tak určite je lepšie počkať na tú novelu a stavať až potom, ako prejde 2027,“ povedal Ficek.